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von Höhne, In der Maur & Partner

 

 

Der Weg zum Eigentumserwerb einer erst zu errichtenden Neubauwohnung:

1. Die Bedeutung des Bauträgervertragsgesetzes:

Der Verkäufer einer erst zu errichtenden Neubauwohnung (auch genannt Bauträger) möchte in der Regel bereits lange vor Fertigstellung den größten Teil des Kaufpreis, um das Bauvorhaben günstiger finanzieren zu können. Dadurch besteht jedoch für den Käufer das Risiko, dass er trotz enormer Vorauszahlungen in Folge eines Konkurses oder krimineller Machenschaften des Verkäufers gar keine oder nur eine halbfertige Wohnung bekommt.

Um diesen Risiko zu mindern, hat der Gesetzgeber im Bauträgervertragsgesetz (im Folgenden kurz BTVG) zwingende Mindeststandards für die vertragliche Gestaltung eines Kaufvertrags über eine erst zu errichtende Neubauwohnung sowie verschiedene Sicherungspflichten des Verkäufers geregelt. Das BTVG ist anwendbar, wenn der Käufer vor Fertigstellung der Wohnung Zahlungen von mehr als EUR 150,00 pro Quadratmeter Nutzfläche an den Verkäufer zu leisten hat.

 

2. Kaufanbot:

 

2.1 Welche Bedeutung hat das Kaufanbot?

Wie jeder Vertrag kommt auch ein Kaufvertrag über eine erst zu errichtende Neubauwohnung (auch genannt Bauträgervertrag) durch übereinstimmende Willenserklärungen zweier Personen zustande. Die Besonderheit beim Bauträgervertrag besteht darin, dass er schriftlich abgeschlossen werden und bestimmte Mindestinhalte aufweisen muss. Andernfalls ist zwar der Verkäufer, nicht jedoch der Käufer an den Kaufvertrag gebunden.

Die einleitende Willenserklärung heißt Kaufanbot. Es handelt sich hierbei um den Vorschlag, einen Kaufvertrag bestimmten Inhalts abzuschließen. Wenn dieses Kaufanbot hinsichtlich der Neubauwohnung und des Kaufpreises ausreichend bestimmt ist und auch bereits die vom BTVG geforderten Mindestinhalte enthält, kommt der Kaufvertrag zustande, sobald der Verkäufer Ihr Kaufanbot durch seine Unterschrift annimmt. Für die Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch bedarf es jedoch dann noch eines notariell beglaubigt unterfertigten Kaufvertrags.

Vor Unterfertigung eines Kaufanbots, das bereits die vom BTVG geforderten Mindestinhalte enthält, ist es daher unbedingt erforderlich, dass Sie die Finanzierung des Kaufpreises geklärt haben und bereits über sämtliche – für Ihre Kaufentscheidung wesentlichen – Informationen hinsichtlich der Neubauwohnung verfügen. Sollten Sie noch nicht über alle Informationen verfügen, empfiehlt es sich, das Kaufanbot diesbezüglich unter die Bedingung der Aufklärung und positiven Prüfung zu stellen.

 

2.2 Welche Informationen hat der Verkäufer einer erst zu errichtenden Neubauwohnung dem Käufer schriftlich mitzuteilen?

Eine weitere Besonderheit des BTVG ist, dass der Verkäufer dem Käufer bereits eine Woche vor dessen Vertragserklärung die wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt schriftlich mitzuteilen hat. Unterlässt dies der Verkäufer, hat der Käufer das Recht von seiner Vertragserklärung zurückzutreten. Die Frist für die Rücktrittserklärung beginnt erst zu laufen, wenn der Käufer eine Kopie seiner Vertragserklärung, die wesentlichen Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht in schriftlicher Form erhalten hat. Dieses Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens sechs Wochen nach Abgabe der Vertragserklärung durch den Käufer.

Der Verkäufer hat Ihnen daher folgende Informationen über die Neubauwohnung vor Unterfertigung eines Kaufanbots schriftlich zu erteilen.

– Beschreibung der Wohnung (Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung);

– Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises – Ratenplan (siehe Punkte 2.2.1 und 2.2.4);

– Art der Sicherung des Käufers (siehe Punkt 2.2.2);

– den spätesten Übergabetermin;

– vom Käufer allenfalls zu übernehmende Lasten;

– Name des allenfalls zu bestellenden Treuhänders (siehe Punkt 2.2.5).

 

2.2.1 Was ist beim Kaufpreis zu beachten?

Um Nachforderungen des Verkäufers zu vermeiden, empfiehlt es sich einen Fixpreis zu vereinbaren. Sollte der Verkäufer hierzu nicht bereit sein, muss zumindest eindeutig geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen es zu einer Erhöhung des Kaufpreises kommen kann.

 

2.2.2 Welche Arten von Sicherungen sieht das BTVG vor?

Der Verkäufer hat den Käufer gegen den Verlust der geleisteten Zahlungen abzusichern. Der Verkäufer hat die Wahl zwischen einer schuldrechtlichen Sicherstellung oder einer grundbücherlichen Sicherstellung (in Verbindung mit einem gesetzlich festgelegten Ratenplan).

Bei der schuldrechtlichen Sicherstellung muss der Rückforderungsanspruch des Käufers durch eine Bürgschaft, eine Bankgarantie oder eine geeignete Versicherung abgesichert sein.

Bei der grundbuchsrechtlichen Sicherstellung muss der Käufer zumindest durch eine Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch (siehe Punkt 2.2.3) sowie durch einen vom einem Treuhänder (siehe Punkt 2.2.5) zu überwachenden Ratenplan (siehe Punkt 2.2.4) abgesichert sein.

In der Regel wählt der Verkäufer die grundbuchsrechtliche Sicherstellung, da jede schuldrechtliche Sicherstellung mit Kosten verbunden ist. Da jedoch auch durch eine mit einem Zahlungsplan verbundene grundbuchsrechtliche Sicherstellung die Fertigstellung der Wohnung im Konkursfall nicht gesichert ist, empfiehlt es sich, die Kosten einer Bankgarantie oder Versicherung zur Absicherung allfälliger Rückforderungsansprüche in Kauf zu nehmen. Möglicherweise ist der Verkäufer auch bereit, sich an diesen Kosten zu beteiligen.

 

2.2.3 Was bedeutet die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch?

Die wichtigste Wirkung der Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum ist, dass der Käufer die Eintragung seines Wohnungseigentumsrechts im Rang dieser Anmerkung erwirken kann. Die Anmerkung bietet Schutz gegen eine nachträgliche Veräußerung oder Belastung (insbesondere Verpfändung) der Liegenschaft, da der Käufer die Löschung aller nachträglich vereinbarungswidrig im Grundbuch durchgeführten Eintragungen durchsetzen kann.

 

2.2.4 Welche Bedeutung hat der Ratenplan?

Der im BTVG festgelegte Ratenplan soll sicherstellen, dass der Käufer Zahlungen an den Verkäufer nur nach Maßgabe des Baufortschritts leistet.

Der vereinbarte Kaufpreis ist jeweils erst nach Fertigstellung bestimmter im Gesetz genannter Bauabschnitte fällig, wobei die im Gesetz festgesetzten Prozentsätze des Kaufpreises die für jeden Bauabschnitt zulässigen Höchstbeträge sind, sodass für den Käufer günstigere Vereinbarungen zulässig sind.

 

2.2.5 Welche Bedeutung hat der Treuhänder?

Bei jeder Kaufvertragsabwicklung mittels eines Treuhänders soll dieser sicherstellen, dass die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten gewahrt werden.

Nach dem BTVG ist die Bestellung eines Rechtsanwalts als Treuhänder grundsätzlich zwingend vorgesehen (nur bei einer schuldrechtliche Sicherstellung kann auf diesen verzichtet werden).

Der Treuhänder ist im Wesentlichen verpflichtet,

– den Käufer über den Vertragsinhalt zu belehren,

– die Einhaltung der Sicherungspflichten des Verkäufers zu überwachen,

– die entgegengenommenen Zahlungen abzurechnen und

– die Fälligkeit der Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt zu überwachen.

 

2.3 Welche Voraussetzungen bzw. Informationen hinsichtlich der Neubauwohnung sollten vor Unterfertigung des Kaufanbots außerdem vorliegen?

– Klärung der Finanzierung;

– Grundbuchauszug;

– Ausländergrundverkehr;

– Wohnungseigentumsvertrag (falls bereits vorhanden).

 

2.3.1 Was verrät ein Grundbuchauszug?

Dem Grundbuchauszug ist zu entnehmen, wem das kaufgegenständliche Objekt gehört und welche bücherlichen Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Belastungen) bestehen. Ferner ist ersichtlich, ob bereits Wohnungseigentum begründet ist.

Einen Grundbuchauszug erhalten Sie bei jedem Bezirksgericht sowie bei Rechtsanwälten.

 

2.3.2 Welche Bedeutung hat der Ausländergrundverkehr:

Da es sich bei den Grundverkehrsgesetzen um Landesgesetze handelt, weichen die gesetzlichen Regelungen über den Grundverkehr in den einzelnen Bundesländern erheblich voneinander ab.

Der Erwerb von Wohnungen durch Ausländer bedarf jedoch grundsätzlich der Genehmigung durch die Ausländergrundverkehrsbehörde, sodass der Kaufvertrag aufschiebend bedingt ist. Das heißt, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam ist, wenn die Genehmigung vorliegt.

 

2.3.3 Welche Bedeutung hat der Wohnungseigentumsvertrag:

Zur Begründung von Wohnungseigentum bedarf es eines Nutzwertgutachtens eines Ziviltechnikers sowie eines Wohnungseigentumsvertrags.

In dem Nutzwertgutachten legt der Ziviltechniker fest, wie viele Liegenschaftsanteile jeweils mit den einzelnen Wohnungen verbunden sind. Hierbei ist zunächst von den Nutzflächen der einzelnen Wohnungen auszugehen, wobei jedoch für werterhöhende oder wertmindernde Umstände Zuschläge und Abstriche vorzunehmen sind, die sich aus Größe, Ausstattungszustand, Lage der Wohnung etc. ergeben können.

Der auf dem Nutzwertgutachten basierende Wohnungseigentumsvertrag stellt die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer über die Begründung von Wohnungseigentum dar und enthält Regelungen über die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Kenntnis des Wohnungseigentumsvertrags ist vor allem im Hinblick auf folgende Bestimmungen unerlässlich:

 

– allenfalls vom Gesetz abweichende Regelungen über die Aufteilung der Betriebskosen und

  Aufwendungen für das Haus;

– Benützungsvereinbarungen der Wohnungseigentümer betreffend Allgemeinflächen,

  Abstellplätzen und Kellerabteilen;

– Verfügungsrechte einzelner Wohnungseigentümer hinsichtlich allgemeiner Teile des Hauses

  (zB Dachboden) sowie Zustimmungsverpflichtungen zu Bauführungen.

 

Da die Bauträger das Nutzwertgutachten und den Wohnungseigentumsvertrag oft erst nach Fertigstellung der gesamten Anlage erstellen lassen, ist es erforderlich, dass im Kaufvertrag bereits Regelungen über die Erstellung des Nutzwertgutachtens in Form der Regelnutzwerte sowie über den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrag vorgesehen sind.

 

2.4 Welchen Inhalt sollte ein Kaufanbot haben:

 

2.4.1 Detaillierte Beschreibung der Neubauwohnung unter Bezugnahme auf Pläne sowie die

         Bau- und Ausstattungsbeschreibung

 

2.4.2 Höhe des Kaufpreises unter Hinweis darauf, dass es sich um einen Fixpreis handelt

 

2.4.3 Ratenplan (Höhe und Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisteile)

 

2.4.4 Zeitpunkt der Fertigstellung und Übergabe der Wohnung

 

2.4.5 Art der Sicherstellung

Auch wenn die meisten Bauträger eine schuldrechtliche Sicherstellung allfälliger Rückforderungsansprüche (Bankgarantie oder Versicherung) ablehnen, sollten Sie dennoch im Kaufanbot auf eine schuldrechtliche Sicherstellung bestehen. Möglicherweise gelingt es Ihnen, den Bauträger zumindest zur Übernahme eines Teils der Kosten für die Bankgarantie oder Versicherung zu bewegen.

 

2.4.6 Bedingungen:

Abgesehen von besonderen Wünschen (insbesondere hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung) sollten Sie auch die Aufklärung über Ihnen noch fehlende Informationen bzw. die Übermittlung Ihnen noch fehlender Unterlagen sowie die positive Prüfung dieser Informationen bzw. Unterlagen als Bedingung in das Kaufanbot aufnehmen.

 

2.4.7 Vorschlag, wer den Kaufvertrag errichten soll:

Es ist üblich, dass der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung trägt. Der Käufer sollte daher bestrebt sein, dass ein Rechtsanwalt seines Vertrauens den Kaufvertrag errichten soll; andernfalls müsste der Käufer nicht nur die Kosten der Vertragserrichtung durch einen vom Verkäufer bestimmten Rechtsanwalt, sondern auch noch das Honorar des Rechtsanwalts seines Vertrauens für die Prüfung des Kaufvertrags tragen.

 

2.4.8 Regelung der Tragung der Kosten der Wohnungseigentumsbegründung:

Beim Kauf einer erst zu errichtenden Neubauwohnung erfolgt in den meisten Fällen die Begründung von Wohnungseigentum erst nach Fertigstellung der gesamten Anlage. Da Sie eine Eigentumswohnung kaufen, hat selbstverständlich der Verkäufer auch dafür zu sorgen, dass Wohnungseigentum begründet wird, und die hierfür erforderlichen Kosten (Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag) zu tragen.

 

2.4.9 Befristung des Kaufanbots:

Zur Klarstellung sollten Sie im Kaufanbot auch erklären, bis wann Sie sich an Ihr Kaufanbot gebunden fühlen.

 

3. Welchen Inhalt sollte der Kaufvertrag haben:

Sinn eines jeden Vertrags ist es, das Rechte- und Pflichtenverhältnis der Vertragsparteien untereinander bestimmt und übersichtlich zu regeln, damit sich allenfalls entstehende Konflikte durch die Bestimmungen des Vertrags eindeutig lösen lassen.

Es ist daher erforderlich, dass der Vertragsverfasser den Vertrag entsprechend der konkreten Situation und den Wünschen der Vertragsparteien anpasst. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung eines Immobilienkaufs empfiehlt es sich daher auf keinen Fall, aus Gründen der Sparsamkeit auf ein Muster zurückzugreifen. Schon der Begriff "Muster" zeigt, dass ein Muster niemals die Erfordernisse des Einzelfalls berücksichtigen kann.

 

3.1 Beschreibung der zu errichtenden Neubauwohnung:

Neben einer detaillierten Beschreibung der Neubauwohnung unter Bezugnahme auf Pläne sowie die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sollten auch allfällige Belastungen der Liegenschaft (Pfandrechte, Dienstbarkeiten etc.) im Kaufvertrag angeführt werden. Ferner bedarf es in diesem Zusammenhang einer Regelung über das Schicksal dieser Belastungen (Löschung oder Übernahme durch den Käufer).

 

3.2 Höhe des Kaufpreises:

Sollte der Verkäufer zur Vereinbarung eines Fixpreises nicht bereit sein, muss im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein, unter welchen Voraussetzungen es zu einer Erhöhung des Kaufpreises kommen kann.

 

3.3 Ratenplan und Treuhand:

Das BTVG sieht zwei optionale Ratenpläne vor:

 

Nach Ratenplan A, ist der Kaufpreis, wie folgt zur Auszahlung an den Verkäufer fällig:

 

– bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung 15 %

– nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs 35 %

– nach Fertigstellung der Rohinstallationen 20 %

– nach Fertigstellung der Fenster und deren Verglasung 12 %

– nach Bezugsfertigstellung 12 %

– nach Fertigstellung der gesamten Anlage 4 %

– der Rest innerhalb von 3 Jahren ab der Übergabe der Wohnung, es sei denn, der Bauträger hat mögliche Gewährleistungsansprüche durch einen Haftrücklass (siehe Punkt 3.6) oder eine Bankgarantie oder ein geeignetes Versicherungsunternehmen besichert.

 

Alternativ steht den Vertragsparteien ein Ratenplan B zur Verfügung. Nach diesem ist der Kaufpreis folgendermaßen fällig:

 

– bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung 10 %

– nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs 30 %

– nach Fertigstellung der Rohinstallationen 20 %

– nach Fertigstellung der Fenster und deren Verglasung 12 %

– nach Bezugsfertigstellung 17 %

– nach Fertigstellung der gesamten Anlage 9 %

– der Rest innerhalb von 3 Jahren ab der Übergabe der Wohnung, es sei denn, der Bauträger hat mögliche Gewährleistungsansprüche durch einen Haftrücklass (siehe Punkt 3.6) oder eine Bankgarantie oder ein geeignetes Versicherungsunternehmen besichert.

 

Die Vertragsparteien bestimmen welcher dieser beiden Ratenplane maßgeblich sein soll. Wird Zahlung nach Ratenplan A vereinbart und dient der Wohnungserwerb der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Käufers oder eines nahen Angehörigen, muss jedoch zusätzlich eine schuldrechtliche Sicherung allfälliger Rückforderungsansprüche des Käufers erfolgen (siehe Punkt 2.2.2). Diese muss mindestens 10 % des Kaufpreises betragen.

Die Überwachung der Auszahlung des Kaufpreises entsprechend dem Baufortschritt hat durch einen Treuhänder zu erfolgen.

 

3.4 Zeitpunkt der Fertigstellung und Übergabe der Wohnung

 

3.5 Art der Sicherstellung:

Schuldrechtliche oder grundbuchsrechtliche Sicherstellung (siehe Punkt 2.2.2) – im Fall der grundbuchsrechtliche Sicherstellung muss auch im Kaufvertrag bereits die Zusage der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum enthalten sein.

 

3.6 Gewährleistung:

Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für die gewöhnlich vorausgesetzten und vertraglich vereinbarten Eigenschaften der Liegenschaft haftet.

Da der Begriff "gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften" auf Grund seiner Unbestimmtheit nur zur Rechtsunsicherheit führt, sollten Sie beim Kauf einer erst zu errichtenden Neubauwohnung darauf bestehen, dass der Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich Gewähr für folgende Eigenschaften der Neubauwohnung leistet:

 

– Freiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Belastungen;

– Freiheit von Bestand- und Nutzungsrechten Dritter;

– Ausführung entsprechend den Plänen sowie der Bau- und Ausstattungsbeschreibung;

– Ausführung entsprechend den baurechtlichen Vorschriften.


Im Zusammenhang mit der Gewährleistung für die ordnungsgemäße Ausführung der Wohnung ist zur Sicherung des Käufers ein Haftrücklass von zumindest 2% des Kaufpreises zu vereinbaren. Haftrücklass bedeutet, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist zurückbehalten darf. Alternativ dazu können mögliche Gewährleistungsansprüche des Käufers durch eine geeignete Versicherung oder eine Bankgarantie besichert werden.

 

3.7 Regelungen über die Wohnungseigentumsbegründung:

Wenn noch kein Wohnungseigentum begründet ist, ist besondere Vorsicht geboten, da unter Umständen Jahre bis zur Wohnungseigentumsbegründung vergehen können.

Es empfiehlt sich in den Kaufvertrag – abgesehen von Regelungen über das Nutzwertgutachten und den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrag (siehe Punkt 2.3.3) – auch einen Zeitpunkt aufzunehmen, bis zu dem spätestens Wohnungseigentum begründet sein muss.

Als Anreiz für den Verkäufer sollte dann entweder ein Rückbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zur Wohnungseigentumsbegründung oder eine Vertragsstrafe für den Fall der Nichtbegründung bis zu diesem Zeitpunkt vorgesehen werden.

 

3.8 Aufsandungserklärung:

Mit der Aufsandungserklärung erteilt der Verkäufer sein Einverständnis dazu, dass das Wohnungseigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Sollte mangels eines Wohnungseigentumsvertrags noch kein Wohnungseigentum begründet sein, kann der Verkäufer selbstverständlich im Kaufvertrag dieses Einverständnis noch nicht erklären. Wenn bereits ein Nutzwertgutachten vorliegt, sollte der Verkäufer jedoch zumindest sein Einverständnis dazu erklären, dass für Sie das Eigentumsrecht an den – laut dem Gutachten auf die kaufgegenständliche Wohnung entfallenden – Miteigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen wird.

Sollte mangels eines Nutzwertgutachtens auch dies nicht möglich sein, muss der Verkäufer sein Einverständnis dazu erklären, dass für Sie die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen wird.

 

4. Welche Nebenkosten fallen an?

 

4.1 Honorar des Maklers:

Die Provision des Maklers beträgt bei Liegenschaftskäufen höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich

20 % Umsatzsteuer.

 

4.2 Honorar des Vertragserrichters:

Für die Leistungen des Vertragserrichters im Zusammenhang mit der Errichtung und Abwicklung eines Kaufvertrags wird üblicher Weise ein Pauschalhonorar vereinbart. Die Höhe des Honorars bewegt sich zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und allfälligen Auslagen, wobei die Höhe des Prozentsatzes wiederum abhängig von der Höhe des Kaufpreises ist – je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger ist der Prozentsatz.

 

4.3 Auslagen:

Als Auslagen fallen neben den Eingabegebühren für ein Grundbuchgesuch in Höhe von EUR 38,00, die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung, der Grundbuchauszüge, der Kopien und Porti sowie allfälliger sonstiger Verwaltungsabgaben (zB die Gebühr für die Bestätigung der Gemeinde über die Widmung des Grundstücks) an.

 

4.4 Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.

 

4.5 Gerichtliche Eintragungsgebühr:

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten.

Für die Eintragung eines allenfalls der den Kaufpreis finanzierenden Bank eingeräumten Pfandrechts fällt ebenfalls eine Eintragungsgebühr an, und zwar in Höhe von 1,2 % des Betrags über den das Pfandrecht lautet.

 

 

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