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von Höhne, In der Maur & Partner

 

 

Der Weg zum Erwerb eines Einfamilienhauses:

1. Kaufanbot:


1.1 Welche Bedeutung hat das Kaufanbot?
Wie jeder Vertrag kommt auch ein Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus durch übereinstimmende Willenserklärungen zweier Personen zustande, wobei die Schriftlichkeit der Erklärungen keine Gültigkeitsvoraussetzung ist; für das Zustandekommen des Kaufvertrags sind daher auch mündliche Erklärungen ausreichend.

Die einleitende Willenserklärung heißt Kaufanbot. Es handelt sich hierbei um den Vorschlag, einen Kaufvertrag bestimmten Inhalts abzuschließen. Wenn dieses Kaufanbot hinsichtlich des Hauses und des Kaufpreises sowie der sonstigen Konditionen ausreichend bestimmt ist, sind Sie an dieses Kaufanbot gebunden. Wenn der Verkäufer Ihr Kaufanbot annimmt, kommt der Kaufvertrag bereits zustande. Für die Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch bedarf es jedoch dann noch eines beglaubigt unterfertigten Kaufvertrags.

Vor Abgabe des mündlichen Kaufanbots bzw. Unterfertigung des Kaufanbots ist es daher unbedingt erforderlich, dass Sie die Finanzierung des Kaufpreises geklärt haben und bereits über sämtliche – für Ihre Kaufentscheidung wesentlichen – Informationen hinsichtlich des Hauses verfügen. Sollten Sie noch nicht über alle Informationen verfügen, sollten Sie, dass Kaufanbot diesbezüglich unter die Bedingung der Aufklärung und positiven Prüfung stellen.

 

1.2 Welche Voraussetzungen bzw. Informationen hinsichtlich des Hauses sollten vor Unterfertigung des Kaufanbots vorliegen?

– Klärung der Finanzierung;

– Grundbuchauszug (siehe Punkt 1.2.1);

– Widmung der Liegenschaft (siehe Punkt 1.2.2);

– Grundverkehr (siehe Punkt 1.2.3);

– baulicher Zustand des Hauses;

– konsensmäßiger Zustand des Hauses (siehe Punkt 1.2.4)

 

1.2.1 Was verrät ein Grundbuchauszug?

Dem Grundbuchauszug ist zu entnehmen, wem die kaufgegenständliche Liegenschaft gehört und welche bücherlichen Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Belastungen) bestehen.

Einen Grundbuchauszug erhalten Sie bei jedem Bezirksgericht sowie bei Rechtsanwälten.

 

1.2.2 Welche Bedeutung hat die Widmung einer Liegenschaft?

Die Widmung der Liegenschaft im Flächenwidmungsplan legt fest, zu welchem Zweck die Liegenschaft genutzt werden darf (Bauland-Wohngebiet, Bauland-Betriebsgebiet, Bauland-Agrargebiet, Grünland, Land- und Forstwirtschaft etc.).

Ferner hat die Widmung auch Bedeutung für die Frage, ob der Erwerb der Liegenschaft einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf (dies ist vor allem der Fall bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften; siehe Punkt 1.2.3).

Auskunft über die Widmung der kaufgegenständlichen Liegenschaft erhalten Sie beim zuständigen Gemeindeamt. Die im Grundbuchauszug genannte Widmung der Liegenschaft ist bedeutungslos, entscheidend ist ausschließlich die im Flächenwidmungsplan genannte Widmung.

 

1.2.3 Welche Bedeutung haben die Grundverkehrsgesetze?

Da es sich bei den Grundverkehrsgesetzen um Landesgesetze handelt, weichen die gesetzlichen Regelungen über den Grundverkehr in den einzelnen Bundesländern erheblich voneinander ab.

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke:

Der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bedarf – mit Ausnahme von Wien – der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde.

Ausländergrunderwerb:

Der Erwerb von Liegenschaften durch Ausländer bedarf grundsätzlich der Genehmigung durch die Ausländergrundverkehrsbehörde.

Auswirkungen auf den Kaufvertrag:

Wenn der Kaufvertrag der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedarf, ist er aufschiebend bedingt. Das heißt, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam ist, wenn die Genehmigung vorliegt.

 

1.2.4 Was bedeutet konsensmäßiger Zustand?

Konsensmäßiger Zustand heißt, dass das kaufgegenständliche Haus baubehördlich ordnungsgemäß errichtet ist. Es müssen daher die rechtskräftige Baubewilligung sowie die Benützungsbewilligung bzw. die Fertigstellungsanzeige vorliegen.

Sollte dies nicht der Fall sein, kann die Baubehörde jederzeit den Auftrag erteilen, den konsensmäßigen Zustand herzustellen.

Diesbezügliche Informationen erhalten Sie durch Einsichtnahme in den Bauakt, wobei sie jedoch eine entsprechende Vollmacht des Verkäufers benötigen, da nur der Eigentümer in einen Bauakt einsehen darf.

 

1.3 Welchen Inhalt sollte ein Kaufanbot haben:

 

1.3.1 Bezeichnung der Liegenschaft, auf der sich das Haus befindet

 

1.3.2 Höhe des Kaufpreises

 

1.3.3 Bedingungen:

Abgesehen von besonderen Wünschen (insbesondere hinsichtlich der Ausstattung des Hauses) sollten Sie als Bedingung in das Kaufanbot folgende Punkte aufnehmen:

– Aufklärung über Ihnen noch fehlende Informationen bzw. die Übermittlung Ihnen noch fehlender

   Unterlagen;

– positive Prüfung dieser Informationen bzw. Unterlagen;

– Gewährleistung (siehe Punkt 2.4).

 

1.3.4 Vorschlag, wer den Kaufvertrag errichten soll:

Es ist üblich, dass der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung trägt. Der Käufer sollte daher bestrebt sein, dass ein Rechtsanwalt seines Vertrauens den Kaufvertrag errichten soll; andernfalls müsste der Käufer nicht nur die Kosten der Vertragserrichtung durch einen vom Verkäufer bestimmten Rechtsanwalt, sondern auch noch das Honorar des Rechtsanwalts seines Vertrauens für die Prüfung des Kaufvertrags tragen.

 

1.3.5 Befristung des Kaufanbots:

Zur Klarstellung sollten Sie im Kaufanbot auch erklären, bis wann Sie sich an Ihr Kaufanbot gebunden fühlen.

 

2. Welchen Inhalt sollte der Kaufvertrag haben:

Sinn eines jeden Vertrags ist es, das Rechte- und Pflichtenverhältnis der Vertragsparteien untereinander bestimmt und übersichtlich zu regeln, damit sich allenfalls entstehende Konflikte durch die Bestimmungen des Vertrags eindeutig lösen lassen.

Es ist daher erforderlich, dass der Vertragsverfasser den Vertrag entsprechend der konkreten Situation und den Wünschen der Vertragsparteien anpasst. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung eines Hauskaufs empfiehlt es sich daher auf keinen Fall, aus Gründen der Sparsamkeit auf ein Muster zurückzugreifen. Schon der Begriff "Muster" zeigt, dass ein Muster niemals die Erfordernisse der Einzelfalls berücksichtigen kann.

 

2.1 Bezeichnung der Liegenschaft, auf der sich das Haus befindet:

Neben der genauen Bezeichnung der Liegenschaft, auf der sich das Haus befindet, sollten auch allfällige Belastungen derselben (Pfandrechte, Dienstbarkeiten etc.) im Kaufvertrag angeführt werden. Ferner bedarf es in diesem Zusammenhang einer Regelung über das Schicksal dieser Belastungen (Löschung oder Übernahme durch den Käufer).

 

2.2 Zeitpunkt der Übergabe des Hauses

 

2.3 Kaufpreis und Treuhand:

Neben der Höhe des Kaufpreises muss selbstverständlich auch geregelt werden, wann der Käufer den Kaufpreis beim Treuhänder (zur Rolle des Treuhänders siehe Punkt 3.) zu erlegen und wann der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen hat.

 

2.4 Gewährleistung:

Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für die gewöhnlich vorausgesetzten und vertraglich vereinbarten Eigenschaften des Hauses haftet.

Da der Begriff "gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften" auf Grund seiner Unbestimmtheit nur zur Rechtsunsicherheit führt, sollten Sie beim Kauf eines Hauses darauf bestehen, dass der Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich Gewähr für folgende Eigenschaften des Hauses bzw. der Liegenschaft leistet:

– Freiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Belastungen;

– Freiheit von Bestand- und Nutzungsrechten Dritter;

– Freiheit von Kontaminationen jeglicher Art;

– konsensmäßiger Zustand des Hauses.

Die Regelung der Gewährleistung für den Zustand des Hauses bzw. dessen technischer Einrichtungen wird stark vom Alter des Hauses und der Höhe des Kaufpreises abhängen. Da jedoch gerade bei älteren Objekten die Frage, welche Eigenschaften gewöhnlich vorausgesetzt werden, nur sehr schwer zu beurteilen ist, sollte im Kaufvertrag möglichst detailliert geregelt sein, welche Eigenschaften der Verkäufer dem Käufer zugesichert hat.

 

2.5 Aufsandungserklärung:

Mit der Aufsandungserklärung erteilt der Verkäufer sein Einverständnis dazu, dass das Eigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann.

 

3. Wofür benötigt man einen Treuhänder?

Der Treuhänder soll sicherstellen, dass die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten gewahrt werden.

Während das Interesse des Verkäufers darin besteht, dass das Eigentum des Käufers nur dann im Grundbuch eingetragen wird, wenn auch die Bezahlung des Kaufpreises sichergestellt ist, besteht das Interesse des Käufers darin, dass der Verkäufer den Kaufpreis nur dann erhält, wenn die Eintragung seines lastenfreien Eigentumsrechts im Grundbuch gewährleistet ist.

Hinzu kommt, dass neben den Vertragsparteien meistens auch noch die den Kaufpreis finanzierende Bank und jene Bank beteiligt sind, zu deren Gunsten ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen ist.

Die den Kaufpreis finanzierende Bank wird den Kaufpreis nur dann dem Treuhänder überweisen, wenn dieser gewährleistet, dass für diese Bank zur Sicherstellung ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Jene Bank, zu deren Gunsten ein Pfandrecht eingetragen ist, wird hingegen der Löschung des Pfandrechts nur dann zustimmen, wenn der Treuhänder garantiert, dass mit einem Teil des Kaufpreises, der noch offene, durch das Pfandrecht sichergestellte Darlehensbetrag abgedeckt wird.

 

4. Welche Nebenkosten fallen an?

 

4.1 Honorar des Maklers:

Die Provision des Maklers beträgt bei einem Kaufpreis bis EUR 36.336,42 höchstens 4 % des Kaufpreises und bei einem Kaufpreis über EUR 36.336,42 höchstens 3 % des Kaufpreises, jeweils zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

 

4.2 Honorar des Vertragserrichters:

Für die Leistungen des Vertragserrichters im Zusammenhang mit der Errichtung und Abwicklung eines Kaufvertrags wird üblicher Weise ein Pauschalhonorar vereinbart. Die Höhe des Honorars bewegt sich zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und allfälligen Auslagen, wobei die Höhe des Prozentsatzes wiederum abhängig von der Höhe des Kaufpreises ist – je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger ist der Prozentsatz.

 

4.3 Auslagen:

Als Auslagen fallen neben den Eingabegebühren für ein Grundbuchgesuch in Höhe von EUR 38,00, die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung, der Grundbuchauszüge, der Kopien und Porti sowie allfälliger sonstiger Verwaltungsabgaben (zB die Gebühr für die Bestätigung der Gemeinde über die Widmung des Grundstücks) an.

 

4.4 Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.

 

4.5 Gerichtliche Eintragungsgebühr:

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten.

Für die Eintragung eines allenfalls der den Kaufpreis finanzierenden Bank eingeräumten Pfandrechts fällt ebenfalls eine Eintragungsgebühr an, und zwar in Höhe von 1,2 % des Betrags über den das Pfandrecht lautet.

 

 

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