Immobilienrecht.at
Informationen und Service zum Immobilienrecht

von Höhne, In der Maur & Partner

 

 

Der Weg zum Eigentumserwerb einer Altbauwohnung:

1. Kaufanbot:

 

1.1 Welche Bedeutung hat das Kaufanbot?

Wie jeder Vertrag kommt auch ein Kaufvertrag über eine Altbauwohnung durch übereinstimmende Willenserklärungen zweier Personen zustande, wobei die Schriftlichkeit der Erklärungen keine Gültigkeitsvoraussetzung ist; für das Zustandekommen des Kaufvertrags sind daher auch mündliche Erklärungen ausreichend.

Die einleitende Willenserklärung heißt Kaufanbot. Es handelt sich hierbei um den Vorschlag, einen Kaufvertrag bestimmten Inhalts abzuschließen. Wenn dieses Kaufanbot hinsichtlich der Altbauwohnung und des Kaufpreises sowie der sonstigen Konditionen ausreichend bestimmt ist, sind Sie an dieses Kaufanbot gebunden. Wenn der Verkäufer Ihr Kaufanbot annimmt, kommt der Kaufvertrag bereits zustande. Für die Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch bedarf es jedoch dann noch eines notariell beglaubigt unterfertigten Kaufvertrags.

Vor Abgabe des mündlichen Kaufanbots bzw. Unterfertigung des Kaufanbots ist es daher unbedingt erforderlich, dass Sie die Finanzierung des Kaufpreises geklärt haben und bereits über sämtliche – für Ihre Kaufentscheidung wesentlichen – Informationen hinsichtlich der Altbauwohnung verfügen. Sollten Sie noch nicht über alle Informationen verfügen, empfiehlt es sich, dass Kaufanbot diesbezüglich unter die Bedingung der Aufklärung und positiven Prüfung zu stellen.

 

1.2 Welche Voraussetzungen bzw. Informationen hinsichtlich einer Altbauwohnung sollten vor Unterfertigung des Kaufanbots vorliegen?

– Klärung der Finanzierung;

– Grundbuchauszug (siehe Punkt 1.2.1);

– baulicher Zustand der Wohnung;

– Konsensmäßiger Zustand der Wohnung und des Hauses (siehe Punkt 1.2.2);

– Ausländergrundverkehr (siehe Punkt 1.2.3);

– Wohnungseigentumsvertrag (siehe Punkt 1.2.4);

– Zahlungsrückstände von Wohnungseigentümern oder der Eigentümergemeinschaft

   gegenüber Dritten sowie Dotierung der Rücklage;

– Durchführbarkeit von baulichen Änderungswünschen (siehe Punkt 1.2.5);

– Bestehen von sog. Altmietverträgen hinsichtlich andere Wohnungseigentumsobjekte

   (siehe Punkt 1.2.6);

– Existiert ein Gutachten über den Zustand der allgemeinen Teile des Hauses? (siehe Punkt 1.2.7)

 

1.2.1 Was verrät ein Grundbuchauszug?

Dem Grundbuchauszug ist zu entnehmen, wem das kaufgegenständliche Objekt gehört und welche bücherlichen Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Belastungen) bestehen. Ferner ist ersichtlich, ob bereits Wohnungseigentum begründet ist.

Einen Grundbuchauszug erhalten Sie bei jedem Bezirksgericht sowie bei Rechtsanwälten.

 

1.2.2 Was bedeutet konsensmäßiger Zustand?

Konsensmäßiger Zustand heißt, dass das Haus bzw. die kaufgegenständliche Wohnung baubehördlich ordnungsgemäß errichtet ist. Sollte dies nicht der Fall sein, kann die Baubehörde jederzeit den Auftrag erteilen, den konsensmäßigen Zustand herzustellen.

Diesbezügliche Informationen erhalten Sie durch Einsichtnahme in den Bauakt, wobei sie jedoch eine entsprechende Vollmacht des Verkäufers benötigen, da nur der Eigentümer in einen Bauakt einsehen darf.

 

1.2.3 Welche Bedeutung hat der Ausländergrundverkehr:

Da es sich bei den Grundverkehrsgesetzen um Landesgesetze handelt, weichen die gesetzlichen Regelungen über den Grundverkehr in den einzelnen Bundesländern erheblich voneinander ab.

Der Erwerb von Wohnungen durch Ausländer bedarf jedoch grundsätzlich der Genehmigung durch die Ausländergrundverkehrsbehörde, sodass der Kaufvertrag aufschiebend bedingt ist. Das heißt, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam ist, wenn die Genehmigung vorliegt.

 

1.2.4 Welche Bedeutung hat der Wohnungseigentumsvertrag?

Zur Begründung von Wohnungseigentum bedarf es eines Nutzwertgutachtens eines Ziviltechnikers sowie eines Wohnungseigentumsvertrags.

In dem Nutzwertgutachten legt der Ziviltechniker fest, wie viele Liegenschaftsanteile jeweils mit den einzelnen Wohnungen verbunden sind. Hierbei ist zunächst von den Nutzflächen der einzelnen Wohnungen auszugehen, wobei jedoch für werterhöhende oder wertmindernde Umstände Zuschläge und Abstriche vorzunehmen sind, die sich aus Größe, Ausstattungszustand, Lage der Wohnung etc. ergeben können.

Der auf dem Nutzwertgutachten basierende Wohnungseigentumsvertrag stellt die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer über die Begründung von Wohnungseigentum dar und enthält Regelungen über die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Kenntnis des Wohnungseigentumsvertrags ist vor allem im Hinblick auf folgende Bestimmungen unerlässlich:

– allenfalls vom Gesetz abweichende Regelungen über die Aufteilung der Betriebskosten

   und Aufwendungen für das Haus;

– Benützungsvereinbarungen der Wohnungseigentümer betreffend Allgemeinflächen,

   Abstellplätzen und Kellerabteilen;

– Verfügungsrechte einzelner Wohnungseigentümer hinsichtlich allgemeiner Teile des Hauses

   (zB Dachboden) sowie Zustimmungsverpflichtungen zu Bauführungen.

Den Wohnungseigentumsvertrag erhalten Sie entweder bei der Hausverwaltung oder beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt.

Sollte noch kein Wohnungseigentum begründet sein, ist es erforderlich, dass im Kaufvertrag bereits Regelungen über die Erstellung des Nutzwertgutachtens in Form der Regelnutzwerte sowie über den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrags vorgesehen sind.

 

1.2.5 Durchführbarkeit von baulichen Änderungswünschen:

Für die Durchführung von baulichen Änderungen an der kaufgegenständlichen Wohnung benötigen Sie die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Bevor Sie ein Kaufanbot stellen, sollten Sie daher abklären, ob die übrigen Wohnungseigentümer den von Ihnen gewünschten baulichen Änderungen zustimmen werden.

 

1.2.6 Bestehen von sog. Altmietverträgen hinsichtlich andere Wohnungseigentumsobjekte:

Unter Altmietverträgen versteht man Mietverträge, die vor Begründung des Wohnungseigentums abgeschlossen worden sind. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft subsidiär für Ansprüche der Altmieter haften. Dies würde für Sie über den Umweg der von Ihnen zu bezahlenden Rücklagen eine finanzielle Belastung bedeuten.

 

1.2.7 Existiert ein Gutachten über den Zustand der allgemeinen Teile des Hauses?

Führt der Verkäufer die organisatorische und administrative Abwicklung der Wohnungseigentumsbegründung durch, handelt es sich beim Verkäufer um einen sogenannten Wohnungseigentumsorganisator.

Als Wohnungseigentumsorganisator ist der Verkäufer verpflichtet, Ihnen als Käufer ein Gutachten über den Zustand der allgemeinen Teile des Hauses zu übergeben, wenn das Haus älter als 20 Jahre ist.

Wird in den Kaufvertrag kein solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert.

 

1.3 Welchen Inhalt sollte ein Kaufanbot haben:

 

1.3.1 Bezeichnung der Wohnung

 

1.3.2 Höhe des Kaufpreises

 

1.3.3 Bedingungen:

Abgesehen von besonderen Wünschen (insbesondere hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung) sollten Sie als Bedingung in das Kaufanbot folgende Punkte aufnehmen:

– Aufklärung über Ihnen noch fehlende Informationen bzw. die Übermittlung Ihnen noch fehlender

   Unterlagen;

– positive Prüfung dieser Informationen bzw. Unterlagen;

– Gewährleistung (siehe Punkt 2.4);

– Durchführbarkeit von baulichen Änderungswünschen;

– Schadloshaltung hinsichtlich Ansprüchen aus Altmietverträgen.

 

1.3.4 Vorschlag, wer den Kaufvertrag errichten soll:

Es ist üblich, dass der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung trägt. Der Käufer sollte daher bestrebt sein, dass ein Rechtsanwalt seines Vertrauens den Kaufvertrag errichten soll; andernfalls müsste der Käufer nicht nur die Kosten der Vertragserrichtung durch einen vom Verkäufer bestimmten Rechtsanwalt, sondern auch noch das Honorar des Rechtsanwalts seines Vertrauens für die Prüfung des Kaufvertrags tragen.

 

1.3.5 Regelung der Tragung der Kosten der Wohnungseigentumsbegründung:

Da Sie eine Eigentumswohnung kaufen, hat selbstverständlich der Verkäufer auch dafür zu sorgen, dass Wohnungseigentum begründet wird, und die hierfür erforderlichen Kosten (Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag) zu tragen.

 

1.3.6 Befristung des Kaufanbots:

Zur Klarstellung sollten Sie im Kaufanbot auch erklären, bis wann Sie sich an Ihr Kaufanbot gebunden fühlen.

 

2. Welchen Inhalt sollte der Kaufvertrag haben:

Sinn eines jeden Vertrags ist es, das Rechte- und Pflichtenverhältnis der Vertragsparteien untereinander bestimmt und übersichtlich zu regeln, damit sich allenfalls entstehende Konflikte durch die Bestimmungen des Vertrags eindeutig lösen lassen.

Es ist daher erforderlich, dass der Vertragsverfasser den Vertrag entsprechend der konkreten Situation und den Wünschen der Vertragsparteien anpasst. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung eines Immobilienkaufs empfiehlt es sich daher auf keinen Fall, aus Gründen der Sparsamkeit auf ein Muster zurückzugreifen. Schon der Begriff "Muster" zeigt, dass ein Muster niemals die Erfordernisse der Einzelfalls berücksichtigen kann.

 

2.1 Beschreibung des Kaufgegenstands:

Neben einer detaillierten Beschreibung der Altbauwohnung sollten auch allfällige Belastungen derselben (Pfandrechte, Dienstbarkeiten etc.) im Kaufvertrag angeführt werden. Ferner bedarf es in diesem Zusammenhang einer Regelung über das Schicksal dieser Belastungen (Löschung oder Übernahme durch den Käufer).

 

2.2 Zeitpunkt der Übergabe des Kaufgegenstands

 

2.3 Kaufpreis und Treuhand:

Neben der Höhe des Kaufpreises muss selbstverständlich auch geregelt werden, wann der Käufer den Kaufpreis beim Treuhänder zu erlegen und wann der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlen hat.

 

2.4 Gewährleistung:

Gewährleistung bedeutet, dass der Verkäufer für die vertraglich vereinbarten und gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften des Kaufgegenstandes haftet.

Da gerade bei älteren Objekten die Frage, welche Eigenschaften gewöhnlich vorausgesetzt werden, nur sehr schwer zu beurteilen ist, sollten Sie beim Kauf einer Altbauwohnung darauf bestehen, dass der Verkäufer im Kaufvertrag aus-drücklich Gewähr für folgende Eigenschaften des Hauses bzw. der Liegenschaft leistet:

– Freiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Belastungen;

– Freiheit von Bestand- und Nutzungsrechten Dritter;

– konsensmäßiger Zustand der Wohnung und des Hauses.

Die Regelung der Gewährleistung für den Zustand der Altbauwohnung bzw. deren technischer Einrichtungen wird stark vom Alter der Wohnung und der Höhe des Kaufpreises abhängen. Da jedoch gerade bei älteren Objekten die Frage, welche Eigenschaften gewöhnlich vorausgesetzt werden, nur sehr schwer zu beurteilen ist, sollte im Kaufvertrag möglichst detailliert geregelt sein, welche Eigenschaften der Verkäufer dem Käufer zugesichert hat.

 

2.5 Regelungen über die Wohnungseigentumsbegründung:

Wenn noch kein Wohnungseigentum begründet ist, ist besondere Vorsicht geboten, da unter Umständen Jahre bis zur Wohnungseigentumsbegründung vergehen können.

Es empfiehlt sich in den Kaufvertrag – abgesehen von Regelungen über das Nutzwertgutachten und den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrag (siehe Punkt 2.3.3) – auch einen Zeitpunkt aufzunehmen, bis zu dem spätestens Wohnungseigentum begründet sein muss.

Als Anreiz für den Verkäufer sollte dann entweder ein Rückbehalt eines Teils des Kaufpreises bis zur Wohnungseigentumsbegründung oder eine Vertragsstrafe für den Fall der Nichtbegründung bis zu diesem Zeitpunkt vorgesehen werden.

 

2.6 Aufsandungserklärung:

Mit der Aufsandungserklärung erteilt der Verkäufer sein Einverständnis dazu, dass das Eigentumsrecht für den Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann.

Sollte mangels eines Wohnungseigentumsvertrags noch kein Wohnungseigentum begründet sein, kann der Verkäufer selbstverständlich im Kaufvertrag dieses Einverständnis noch nicht erklären. Wenn bereits ein Nutzwertgutachten vorliegt, sollte der Verkäufer jedoch zumindest sein Einverständnis dazu erklären, dass für Sie das Eigentumsrecht an den – laut dem Gutachten auf die kaufgegenständliche Wohnung entfallenden – Miteigentumsanteilen im Grundbuch eingetragen wird.

Sollte mangels eines Nutzwertgutachtens auch dies nicht möglich sein, muss der Verkäufer sein Einverständnis dazu erklären, dass für Sie die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen wird.

 

3. Wofür benötigt man einen Treuhänder?

Der Treuhänder soll sicherstellen, dass die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten gewahrt werden.

Während das Interesse des Verkäufers darin besteht, dass das Eigentum des Käufers nur dann im Grundbuch eingetragen wird, wenn auch die Bezahlung des Kaufpreises sichergestellt ist, besteht das Interesse des Käufers darin, dass der Verkäufer den Kaufpreis nur dann erhält, wenn die Eintragung seines lastenfreien Eigentumsrechts im Grundbuch gewährleistet ist.

Hinzu kommt, dass neben den Vertragsparteien meistens auch noch die den Kaufpreis finanzierende Bank und jene Bank beteiligt sind, zu deren Gunsten ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen ist.

Die den Kaufpreis finanzierende Bank wird den Kaufpreis nur dann dem Treuhänder überweisen, wenn dieser gewährleistet, dass für diese Bank zur Sicherstellung ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Jene Bank, zu deren Gunsten ein Pfandrecht eingetragen ist, wird hingegen der Löschung des Pfandrechts nur dann zustimmen, wenn der Treuhänder garantiert, dass mit einem Teil des Kaufpreises, der noch offene, durch das Pfandrecht sichergestellte Darlehensbetrag abgedeckt wird.

 

4. Welche Nebenkosten fallen an?

 

4.1 Honorar des Maklers:

Die Provision des Maklers beträgt bei Liegenschaftskäufen höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

 

4.2 Honorar des Vertragserrichters:

Für die Leistungen des Vertragserrichters im Zusammenhang mit der Errichtung und Abwicklung eines Kaufvertrags wird üblicher Weise ein Pauschalhonorar vereinbart. Die Höhe des Honorars bewegt sich zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer und allfälligen Auslagen, wobei die Höhe des Prozentsatzes wiederum abhängig von der Höhe des Kaufpreises ist – je höher der Kaufpreis ist, desto niedriger ist der Prozentsatz.

 

4.3 Auslagen:

Als Auslagen fallen neben den Eingabegebühren für ein Grundbuchgesuch in Höhe von EUR 38,00, die Kosten der Unterschriftsbeglaubigung, der Grundbuchauszüge, der Kopien und Porti sowie allfälliger sonstiger Verwaltungsabgaben (zB die Gebühr für die Bestätigung der Gemeinde über die Widmung des Grundstücks) an.

 

4.4 Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises.

 

4.5 Gerichtliche Eintragungsgebühr:

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises zu entrichten.

Für die Eintragung eines allenfalls der den Kaufpreis finanzierenden Bank eingeräumten Pfandrechts fällt ebenfalls eine Eintragungsgebühr an, und zwar in Höhe von 1,2 % des Betrags über den das Pfandrecht lautet.

 

 

 

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